„Wir leisten unseren entscheidenden Beitrag“

Baubürgermeister Daniel Fluhrer ist Aufsichtsratsvorsitzender der Volkswohnung. Der Diplom-Ingenieur kennt die praktische Seite des Bauens, vertritt die städtische Perspektive und hat auch ein Verständnis für die Anliegen der Mietenden in der Fächerstadt. Daniel Fluhrer blickt hier zurück auf 2024, auf die Herausforderungen für den Wohnungsbau und die Aufgaben für die Zukunft.

Herr Fluhrer, bei der Eröffnung der neuen Wohnungen in Durlach im September 2024 sprachen Sie über ‚die Widrigkeiten, denen wir uns im Bauen aktuell stellen müssen‘. Welche Widrigkeiten sind das? Bitte geben Sie uns einen kurzen Überblick über die Situation im öffentlichen Wohnungsbau in der Fächerstadt.

Insgesamt stellt sich die Situation für uns herausfordernd dar: Das Bauen ist viel zu teuer und auf der anderen Seite sind die Kreditzinsen gestiegen. Das macht jegliche Kalkulation unwirtschaftlich. Wenn wir Gesamtkosten für ein neues Projekt mit 6.000 Euro pro Quadratmeter annehmen und zwei Prozent Tilgung plus drei Prozent Zins rechnen, dann müssten wir Mieteinnahmen von 25 Euro auf den Quadratmeter erheben. Man kann leicht erkennen: Das sprengt völlig den Rahmen. Dazu spielt auch die allgemeine Teuerung bei Energie, Arbeitskraft und Ressourcen in die Baubranche hinein. Marktbeobachter sehen zwar eine leichte Aufhellung am Horizont und Bauvorschriften werden derzeit ja tatsächlich gelockert. Aber den großen Durchbruch können wir noch nicht erkennen.

Und wirtschaftlich muss die Volkswohnung sein, auch wenn sie eine städtische Gesellschaft ist.

Richtig. Die Volkswohnung muss als Immobilienunternehmen ihre Projekte wirtschaftlich verantwortlich aufsetzen. Wirtschaftlich bedeutet aber nicht, dass wir mit maximalen Einnahmen rechnen, sondern dass wir kaufmännisch sauber kalkulieren. Im Übrigen kann man das sehr gut an unserer Durchschnittsmiete über alle unsere Objekte hinweg von rund sieben Euro ablesen. Hier sind die geförderten, aber auch die freifinanzierten Wohnungen einberechnet. Im Vergleich zur durchschnittlichen Angebotsmiete in Karlsruhe von rund zwölf Euro liegen wir ein gutes Drittel darunter.

Bedeutet das, dass die Volkswohnung dämpfend auf dem Mietmarkt wirkt?

Ja, eindeutig. Wir sind mit jeder achten Mietwohnung damit ein wesentlicher Garant für einen stabilen Mietwohnungsmarkt insgesamt. Das behaupten wir nicht nur. Sie können das sehen, wenn Sie die Mietentwicklung Karlsruhes mit vergleichbaren Städten gegenüberstellen. Zwar geht auch bei uns die Kurve nach oben, allerdings deutlich gedämpfter.

Derzeit kommen viele große Bauprojekte zum Ende; es wurden im Jahr 2024 286 neue Wohnungen fertig. Hinzu kommen noch einmal über 30 Wohnungen aus Modernisierung und Aufstockung.

Jede dieser Wohnungen wird gebraucht, jede von ihnen tut uns gut. Wir leisten mit rund einem Drittel (wenn man Stutensee mitrechnet, sogar Zweidrittel) aller fertiggestellter Wohnungen für Karlsruhe in 2024 unseren entscheidenden Beitrag für unsere Fächerstadt. Die derzeit große Zahl an neuen Wohnungen in einer Zeit des allgemeinen Mangels ist die Kombination aus klarer, strategischer Planung, aber zugegebenerweise auch glücklichen Umständen. Wir wollten unbedingt unsere durchschnittliche Neubauzahl von rund 120 Wohneinheiten verdreifachen und damit deutlich steigern. Durch Verzögerungen in den Fertigstellungen vorausgegangener Jahre und unseren eigenen Weichenstellungen kulminieren hier die beiden Effekte in einem starken Erfolg gegen den Trend, der aber auch all unsere Kraft benötigt.

Rund 450 Wohnungen sind noch im Bau bei der Volkswohnung.

Auf die Eröffnung des neuen Quartiers August-Klingler-Areal jetzt im Sommer freue ich mich besonders. Das ist ein großes Objekt, wir arbeiten seit Jahren auf diesen Moment hin, über 350 neue Wohnungen an die neuen Bewohnerinnen und Bewohner zu übergeben. Das Quartier ist in mehrfacher Hinsicht vorbildlich, mit Blick auf den Städtebau, die verschiedenen Wohnungstypen für verschiedene Zielgruppen sowie auf die Infrastruktur mit KiTa, Pflegestützpunkt und Mobilitätsangeboten. Das ist das Ergebnis einer hervorragenden Teamleistung bei der Volkswohnung!

Was kommt danach?

Neue Spatenstiche haben wir im Moment nicht, aber wir warten nicht untätig ab, im Gegenteil. Wir vollziehen einen Perspektivwechsel und gehen vielfältige Aufgaben mit Blick auf unsere Bestandsgebäude an. Viele von ihnen sind in die Jahre gekommen und entsprechen nicht mehr den energetischen Anforderungen. Hier setzen wir bei den Objekten an, bei denen wir mit unseren Maßnahmen besonders viel erreichen können. Wenn wir Gebäude sanieren mit Blick auf Dämmung und moderne Heizsysteme, schauen wir auch immer auf die Möglichkeiten, mehr Wohnraum zu schaffen, etwa durch Aufstockungen oder Anbauten. Und wir haben die Notwendigkeit im Blick, Wohnungen für eine älter werdende Bürgerschaft anbieten zu können. Das fängt beim Rückbau von Barrieren an, wie Türen zu verbreitern, Schwellen abzubauen oder das Bad anders zu organisieren. Es geht aber auch bis hin zu innovativen Ideen von Unterstützungsleistungen, wie eine Kurzzeitpflege im Quartier, wie wir es in Rintheim ausprobieren.

Was bedeuten die Sanierungen für die Mieterinnen und Mieter?

Die Volkswohnung muss wirtschaftlich handeln. Aber die Volkswohnung bleibt gleichzeitig ein verlässlicher Partner für ihre Mieterinnen und Mieter. Was heißt das? Aufgrund der allgemeinen Teuerung müssen wir auch insgesamt die Mieten immer wieder anpassen. Es ist uns aber sehr wichtig, das moderat und mit Augenmaß zu tun. Bei Bedarf bieten wir individuelle Lösungen an. Denn wir wissen, wie wichtig es für unsere Mieter ist, sich auf uns verlassen zu können. Sie sollen wissen, dass sie stabil und unbefristet in ihren Wohnungen bleiben können – auch wenn sich die Lebensumstände ändern.

2024 wurde die Volkswohnung mehrfach ausgezeichnet, zum Beispiel für die Garagenaufstockungen in Rintheim sowie für das Bürgerzentrum mit Stadtteilbibliothek in Mühlburg. Zeigen die Auszeichnungen, wohin die Reise geht?

In der Tat! Wir setzen in unserer Arbeit nicht auf Preise und Würdigungen, aber die Tatsache, dass wir Würdigungen erhalten, ist eine Bestätigung für uns. Wir sind verlässlich und innovativ zugleich.