Bezahlbarkeit und Suffizienz

Bezahlbarer Wohnraum
als Kernaufgabe

Wir sind eine Wohnbaugesellschaft mit langer Tradition. Gegründet vor über 100 Jahren, um die Wohnungsnot in der Weimarer Republik zu lindern, gilt für uns damals wie heute dieselbe Kernaufgabe: Bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen. Doch die Herausforderungen sind in den vergangenen Jahren stetig gewachsen: Historische Baukostensteigerungen machen den Neubau teuer. Die Flächen werden knapper und dadurch sinken die Möglichkeiten, im großen Stil neuen Wohnraum zu schaffen. Und unser Bestand erfordert massive und kostenintensive Modernisierungen, um die Energiewende voranzutreiben. Zielkonflikte gilt es zu moderieren und vielfältige, vielleicht auch kleinteilige Strategien zu entwickeln, damit Wohnen bezahlbar bleibt.

Ein wichtiger Ansatz bei der Wohnraumbereitstellung ist für uns das Thema Suffizienz. Unter „suffizientem Wohnen“ versteht man Maßnahmen und Praktiken, die darauf einzahlen, den Flächenverbrauch und Flächenanspruch der Bewohner:innen zu verkleinern. Das geschieht zum Beispiel durch ein Angebot von multifunktionalen Flächen wie Gemeinschaftsräumen, Gästewohnungen oder Waschküchen. Einige Suffizienzansätze haben wir bereits in unseren Planungsstandards integriert. So achten wir darauf, dass kompakte Wohnungen entstehen und durch eine kluge Grundrissgestaltung eine dichtere Belegung der einzelnen Wohnungen möglich ist.

Wohnen muss bezahlbar bleiben. Unsere Mietentwicklung behalten wir daher genau im Auge. So können wir Entwicklungen frühzeitig erkennen und bei Bedarf steuern.

Durchschnittliche Nettokaltmiete

in €/m²

Unsere durchschnittliche Nettokaltmiete ist in den letzten Jahren moderat gestiegen. Lagen wir 2019 bei 6,21 €/m² und bei 6,36 €/m² im Jahr 2021, so beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete zum 31.12.2023 6,83 €/m². Allerdings ist dieser Durchschnittswert nur bedingt aussagekräftig. Es lohnt eine genauere Betrachtung, die zwischen Neubau und Bestand unterscheidet: So haben wir im Bestand, der vor 2015 errichtet wurde, eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 6,63 €/m², im Neubau ab 2015 9,04 €/m².

13456 Mietwohnungen
Stand Dezember 2023
Rund 21
unserer Wohnungen unterliegen aktuell der Mietpreisbindung
92 unserer Mieten
sind KdU-fähig

Rund 21 % unserer Wohnungen unterliegen aktuell der Mietpreisbindung. Allerdings ist ein weitaus größerer Anteil unserer Mieten – nämlich 92 % – KdU-fähig. Das bedeutet, die Miethöhen liegen unterhalb der Grenze, die vom Job-Center Karlsruhe als angemessen betrachtet wird. Zudem vermieten wir auch viele nicht geförderte Wohnungen an Menschen, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Wenn wir also von „bezahlbarem Wohnraum“ sprechen, umfasst dies einen Großteil unseres Gesamtbestands.

Regelmäßig erheben wir Daten, indem wir unsere Mieterschaft fragen, wie zufrieden sie mit uns sind. Ein Punkt ist dabei die Frage nach der Mietbelastung – also der Anteil der Nettokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen. Seit 2012 weist diese eine stabile Struktur auf. Im Vergleich zur Befragung im Jahr 2021 ist sie sogar wieder leicht gesunken. 2023 ergab sich in der Befragung eine Mietbelastungsquote von 25 %. Unsere Mieterschaft bestätigen dieses Bild:

71 der Befragten
stuften ihre Miete als angemessen oder günstig ein

Mietbelastungsquote

in %

Freiraum statt
Großraum

Nicht nur der Wohnraum selbst, sondern auch dessen Verfügbarkeit, Vergabe und Volatilität sind Problemfelder, die die Immobilienwirtschaft unserer Zeit umtreiben. Die Nachfrage nach bedarfsgerechten Mietwohnungen ist so stark wie vermutlich noch nie zuvor in Deutschland. Allerdings fehlt leider ausreichend bezahlbarer Wohnraum. Umso wichtiger ist es, das knappe Gut möglichst passend zu den Lebensumständen der Mieterschaft zu vergeben. Viele Menschen, deren Lebenssituation sich verändert hat, wären grundsätzlich bereit, ihren Wohnraum zu verkleinern und das zu groß gewordene Heim jungen Familien zur Verfügung zu stellen. Das rechnet sich aber aufgrund der heutigen Mietpreise finanziell oft nicht. Genau hier setzt unsere Wohnraum-Mobilisierungsaktion „Freiraum statt Großraum“ an: Wohnraumverkleinerung wollen wir damit wieder attraktiv machen. Mit einem anschaulichen Flyer haben wir im Rahmen des Pilotprojekts rund 1.500 Haushalte angeschrieben, deren Wohnung über mindestens vier Zimmer verfügt und die schon länger Teil unserer Mieterschaft sind.

Illustration Wohnraummobilisierung

Immerhin 70 Mieterinnen und Mieter meldeten sich in der Folge bei uns und für 47 von ihnen konnten wir letztlich ein neues Mietgesuch für eine kleinere Wohnung erfassen. Für diese Haushalte suchen wir nun in unserem Bestand priorisiert nach einer kleineren Wohnung.

Haushaltsstruktur Mietgesuche Altersklassen

Haushaltsstruktur

Damit eine Verkleinerung nicht zum finanziellen Nachteil für die Bewohnerschaft in unseren Quartieren wird, ist eine Mitnahme bis zum vollen Mietpreis möglich. Die Menschen können zudem mit einer Ersparnis bei den Energiekosten rechnen. Die Mietpreisgestaltung ist natürlich individuell von der Beschaffenheit, dem Bau- oder Modernisierungsjahr der neuen Wohnung abhängig. So kann es sein, dass der Quadratmeter-Preis der kleineren Wohnung höher ist als der bisherige, der höhere Ausstattungsstandard aber deutlich besser zu den aktuellen und künftigen Lebens- und Gesundheitsumständen passt. Denn die Rückmeldungen zeigen: Neben dem finanziellen Aspekt hat etwa ein Drittel der Menschen Interesse an altersgerechtem Wohnraum als Grund für einen möglichen Wohnungstausch angegeben.

Gesundheitliche Anforderungen

Mit nur rund 3 % neu erfasster Mietgesuche aus dem kontaktierten Streukreis waren es wenig Haushalte, die sich eine Verkleinerung überhaupt vorstellen können. Grund dafür kann der durchschnittlich günstige Mietpreis sein. Jene Mieter:innen, die sich auf die Aktion hin gemeldet haben, bezahlen durchschnittlich 6,25 €/m².

Für unsere Kampagne „Freiraum statt Großraum“ bekamen wir viel Lob von jungen Familien, die Schwierigkeiten haben, eine passende Wohnung zu finden. Diese Gruppe wünscht sich schon lange ein derartiges Angebot von Wohnungsbauunternehmen.

Beteiligt am Projekt der Stadt Karlsruhe
"Wohnung sucht Mieter*in"

Eine eigene Wohnung zu haben, ist Grundlage für ein geregeltes eigenständiges Leben. Dazu gibt es zahlreiche Studien. „Erst, wenn ich wieder ein Dach über dem Kopf habe, kann ich beginnen, alle anderen Dinge in meinem Leben in Ordnung zu bringen“, erklärt Anja Kulik, unsere Leiterin Soziales. Als Partnerin der Stadt Karlsruhe beteiligen wir uns daher an einem speziellen Programm, um obdachlosen oder von Obdachlosigkeit bedrohten Menschen ein eigenes Heim zu bieten. Seit 2014 besteht das zunächst als Projekt angelegte und mittlerweile fest integrierte Programm „Wohnung sucht Mieter*in“ als fester Bestandteil der kommunalen Wohnraumakquise.

Rund 50 Wohnungen stellen wir der zuständigen Fachstelle Wohnungssicherung jährlich zu Verfügung. Die Fachstelle belegt diese Wohnungen mit passenden Mieter:innen und unterstützt die Menschen bei allen Formalitäten. „Im Rahmen des Projekts konnten in den vergangenen Jahren rund 600 Wohnungen vermittelt werden. Der Karlsruher Ansatz der Wohnraumakquise hat bundesweit Vorbildcharakter und wir freuen uns, Teil des Programms zu sein“, sagt Anja Kulik.